Le financement commercial entreprise regroupe les solutions permettant à une entreprise ou un investisseur d'acquérir, de rénover ou de refinancer un immeuble à usage commercial au Québec. Le bon montage, dette, capitaux propres ou programme gouvernemental, dépend du dossier, du type de propriété et des revenus. Un courtier hypothécaire aide à comparer les options selon votre situation.
Qu'est-ce que le financement commercial pour une entreprise
Le financement commercial désigne l'ensemble des solutions de capitaux qu'une entreprise utilise pour acquérir un immeuble, financer un projet d'expansion ou soutenir ses opérations. Contrairement à un prêt hypothécaire résidentiel, l'analyse repose davantage sur la capacité de générer des revenus, la valeur de l'actif et la solidité du plan d'affaires.
Au Québec, le recours au financement externe est très répandu chez les PME. Selon l'Institut de la statistique du Québec, 85,3 % des PME québécoises ont demandé un financement externe en 2020, une hausse marquée par rapport à 43,0 % en 2017. Ce niveau était comparable à la moyenne canadienne de 82,7 % la même année.
Les types et modes de financement commercial
Les 4 types de financement généralement reconnus
1. Le financement par dette : prêt bancaire, hypothèque commerciale ou marge de crédit remboursée avec intérêts. 2. Le financement par capitaux propres : investisseurs ou associés qui injectent des fonds en échange d'une part de l'entreprise. 3. Le financement gouvernemental : programmes, garanties de prêt ou subventions offerts par les paliers fédéral et provincial. 4. Le financement mezzanine ou hybride : combinaison de dette et de capitaux propres, souvent utilisée pour des projets à croissance rapide.
Les 3 modes de financement possibles pour une entreprise
Dans la pratique, les entreprises puisent généralement dans trois grands modes de financement :
- Le financement interne : réinvestissement des profits ou des liquidités déjà disponibles.
- Le financement par dette : emprunt auprès d'une institution financière, remboursable selon des modalités fixes.
- Le financement par capitaux propres : apport de nouveaux actionnaires ou investisseurs en échange d'une participation.
Selon l'Institut de la statistique du Québec, parmi les PME québécoises ayant demandé un financement externe en 2020, 8 % ont sollicité un financement gouvernemental et 3 % ont demandé du financement par dette, ce qui illustre la diversité des sources utilisées selon les besoins.
Comment le taux d'intérêt est déterminé
Il n'existe pas de taux unique pour un financement commercial. Le taux dépend de plusieurs facteurs propres à chaque dossier :
- Le type de propriété ou de projet financé
- La mise de fonds ou l'équité disponible
- La santé financière de l'entreprise et son historique de crédit
- La durée d'amortissement demandée
- Le niveau de risque perçu par le prêteur
Aucun taux ne peut être garanti à l'avance. Le marché du crédit commercial demeure actif : selon Intellifi, l'origination annuelle des prêts hypothécaires commerciaux au Canada a atteint 86,4 G$ en 2023, en hausse de 11,1 % sur un an, et selon CBRE, 81 % des prêteurs interrogés s'attendaient à augmenter leurs volumes d'origination en 2026. Cette activité soutenue signifie qu'il existe plusieurs prêteurs à comparer, ce qui rend l'accompagnement d'un courtier particulièrement utile pour obtenir des conditions adaptées à votre dossier.
Pourquoi une échéance de prêt commercial mérite votre attention
Un élément souvent négligé par les propriétaires d'immeubles commerciaux est le renouvellement à l'échéance. Selon Intellifi, 45 % de la dette hypothécaire commerciale canadienne devait arriver à échéance entre 2024 et 2026. Cela signifie qu'un grand nombre d'entreprises devront renégocier leurs conditions au cours des prochaines années, dans un contexte de taux différent de celui au moment de leur financement initial.
Si votre financement commercial approche de son échéance, il est préférable d'évaluer vos options plusieurs mois à l'avance plutôt que d'attendre la dernière minute. Prenez rendez-vous pour faire le point sur votre dossier avant le renouvellement.
Le rôle d'un courtier hypothécaire dans le financement commercial
Un courtier hypothécaire agit comme intermédiaire entre vous et les institutions prêteuses. Son rôle consiste à :
- Analyser votre situation financière et vos objectifs
- Identifier les prêteurs susceptibles de correspondre à votre profil
- Présenter les options de financement disponibles selon votre dossier
- Vous accompagner dans la préparation des documents requis
Que vous soyez un investisseur immobilier, un propriétaire d'entreprise ou en phase de refinancement, le courtier vous évite de démarcher chaque institution séparément. Discutez de votre projet avec un courtier pour clarifier les options qui s'offrent à vous selon votre situation.
Subventions et programmes gouvernementaux au Québec
Il existe divers programmes gouvernementaux fédéraux et provinciaux destinés à soutenir le financement des entreprises québécoises, que ce soit sous forme de garanties de prêt, de contributions non remboursables ou de prêts à conditions avantageuses. Les critères d'admissibilité, les montants et les secteurs visés varient selon le programme et évoluent régulièrement.
Comme ces programmes changent souvent, il est recommandé de vérifier les critères actuels auprès des organismes concernés ou de consulter un professionnel qui pourra vous orienter vers les options les plus pertinentes pour votre projet.
Comment préparer votre dossier de financement commercial
Avant de déposer une demande, assurez-vous d'avoir en main :
- Vos états financiers des dernières années
- Un plan d'affaires ou une description claire du projet à financer
- L'évaluation ou les détails de la propriété visée, le cas échéant
- Un portrait de votre mise de fonds ou de votre équité disponible
Un dossier bien préparé accélère l'analyse et améliore vos chances d'obtenir des conditions favorables, selon votre profil.